Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto wiedzieć, że wysokość miesięcznej raty zależy nie tylko od kwoty kredytu i okresu kredytowania. Na wysokość raty wpływa szereg czynników, w tym m.in. wysokość stóp procentowych, o czym w szczególności można było przekonać się w ostatnich latach, gdy stopy procentowe zaczęły ulegać gwałtownym zmianom. Co jeszcze wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?
Ostatnie zawirowania związane ze spadkiem, a następnie wzrostem stóp procentowych, uświadomiły wielu osobom, jak ważne są różne czynniki wpływające na wysokość raty w przypadku kredytu ze zmienną stopą procentową. Rata kredytu składa się z części kapitałowej, która stanowi część kwoty, którą pożyczył nam bank oraz z części odsetkowej, która stanowi koszt zaciągniętego kredytu. Część odsetkowa zmienia się, jeśli mamy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Na ratę odsetkową kredytu hipotecznego składa się oprocentowanie, prowizja i na przykład ubezpieczenie, jeśli jest doliczane do raty – to jednak zależy od banku i wybranej oferty. Oprocentowanie kredytu składa się z marży banku, czyli jego wynagrodzenia, które zazwyczaj jest wartością stałą przez cały czas trwania umowy. Drugi element oprocentowania to stawka bazowa, która zależy od określonego wskaźnika referencyjnego. Obecnie najczęściej stosowane wskaźniki referencyjne to WIBOR 3M oraz WIBOR 6M, ale od 2025 roku wskaźniki te zastąpić ma WIRON. W przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu rata kredytu zmienia się wraz ze zmianą wartości wskaźników referencyjnych. W przypadku podpisania umowy kredytowej z czasowo stałym oprocentowaniem przez określony czas mamy gwarancję, że wysokość raty kredytu będzie stała.
Kolejny koszt zawarty w racie kredytu to prowizja banku. Jest to opłata, którą bank pobiera za udzielenie kredytu i wyrażona jest w procentach. Jej wysokość zależy od oferty banku – zdarzają się kredyty z prowizją wynoszącą 0 zł. Czasem klienci dostają również możliwość obniżenie prowizji przy skorzystaniu z innych produktów bankowych, takich jak karta kredytowa lub wykupienie oferowanego przez bank ubezpieczenia. Wśród ubezpieczeń oprócz ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości, które są obowiązkowe przy kredycie hipotecznym, klient może być zobowiązany do opłacania również ubezpieczenia pomostowego, czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Składka ubezpieczeniowa doliczana jest do wysokości raty kredytu.
Warto wiedzieć, że już w trakcie spłacania kredytu, kredytobiorca wciąż ma możliwość zmiany wysokości płaconej raty. Aby zmniejszyć wysokość raty, można wydłużyć okres spłaty kredytu w naszym banku lub rozważyć przeniesienie go do innego banku, gdzie zostanie udzielony na innych warunkach. Należy jednak mieć na uwadze, że wydłużenie okresu kredytowania, zwiększy całkowity koszt kredytu. Jest również możliwość nadpłacenia kredytu, jeśli akurat mamy dodatkową gotówkę. Jeśli wpłacimy dodatkowy kapitał, nie zmieniając przy tym okresu kredytowania, wysokość miesięcznej raty kredytu spadnie. Jeśli z kolei przy nadpłacie zdecydujemy się utrzymać wysokość raty, a skrócić okres spłaty, szybciej pozbędziemy się kredytu.